保障性租賃住房建設(shè)在各地加速推進(jìn)，成為住房體系建設(shè)的重要一環(huán)。這一舉措對(duì)投資的拉動(dòng)作用究竟有多大？需要從直接投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)以及資金來(lái)源與可持續(xù)性等多個(gè)維度進(jìn)行審視。

保障性租賃住房的直接投資規(guī)模可觀。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”期間全國(guó)計(jì)劃籌集保障性租賃住房870萬(wàn)套（間），2023年已建設(shè)籌集約200萬(wàn)套。按單套平均投資20-30萬(wàn)元估算，年直接投資額可達(dá)數(shù)千億元級(jí)別，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成明顯補(bǔ)充。在商品房投資增速放緩的背景下，保障性租賃住房成為穩(wěn)投資的重要抓手。

其產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)效應(yīng)顯著。住房租賃項(xiàng)目從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)，涉及建筑建材、家具家電、裝修裝飾、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)上下游行業(yè)。一套保障性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，可帶動(dòng)數(shù)十個(gè)相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)的需求。據(jù)測(cè)算，每增加1億元保障性租賃住房投資，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出約1.5-2億元，并創(chuàng)造大量就業(yè)崗位。尤其在人口凈流入的大城市，此類項(xiàng)目的集中落地對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的短期刺激和長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)優(yōu)化均有積極作用。

投資拉動(dòng)效應(yīng)的大小也受資金來(lái)源和模式制約。目前保障性租賃住房的資金來(lái)源包括財(cái)政補(bǔ)助、專項(xiàng)債券、銀行貸款、社會(huì)資本等。其中，財(cái)政資金和專項(xiàng)債占比較高，但地方財(cái)政壓力限制了進(jìn)一步擴(kuò)張；社會(huì)資本參與度雖在提升，但仍面臨回報(bào)率低、回收期長(zhǎng)等障礙。若過(guò)度依賴政府投入，投資可持續(xù)性將面臨挑戰(zhàn)。因此，亟需完善REITs等退出機(jī)制，引導(dǎo)更多市場(chǎng)化資金進(jìn)入，才能將潛在的拉動(dòng)效應(yīng)持續(xù)釋放。

保障性租賃住房的投資拉動(dòng)并非簡(jiǎn)單的規(guī)模疊加。其空間布局集中于大城市和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，若能精準(zhǔn)匹配新市民、青年人的租賃需求，則不僅拉動(dòng)當(dāng)期投資，還能通過(guò)改善居住條件促進(jìn)消費(fèi)和人力資本積累，形成長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)回報(bào)。反之，若選址不當(dāng)或供需錯(cuò)配，則可能造成資源浪費(fèi)，削弱投資效益。

夏磊等學(xué)者指出，保障性租賃住房對(duì)投資的拉動(dòng)作用在“十四五”期間較為顯著，直接效應(yīng)可達(dá)每年數(shù)千億元，加上產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)，總效應(yīng)更大。但要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的拉動(dòng)，關(guān)鍵在于構(gòu)建“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的多元投融資模式，并注重項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率和需求匹配。如此，保障性租賃住房才能真正成為穩(wěn)投資、惠民生、促發(fā)展的多贏之策。